تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی

نکات مهم برای تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی

تامین هزینه‌های ساختمان‌سازی یکی از مسائل مهمی است که سازندگان در طول انجام پروژه‌ها با آن مواجه می‌شوند. بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان برای خرید مصالح ساختمانی باید نقدینگی زیادی داشته باشند. این در حالی است که با توجه به شرایط نوسانی بازار و تغییر در قیمت املاک یا مصالح، سازندگان ترجیح می‌دهند که پول زیادی را در حساب‌شان بلوکه نکنند. به همین دلیل انبوه‌سازان در بسیاری از موارد به تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی می‌پردازند.

فروشندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی نیز تهاتر را گزینه‌ای مناسب می‌دانند. زیرا معادل پول کالای فروخته شده یا خدمات ارائه شده، آپارتمان یا واحد تجاری دریافت می‌کنند و می‌توانند از فروش آن به اصل پول و حتی سود مناسبی برسند.

تهاتر چیست و چرا در پروژه‌های ساختمانی اهمیت دارد؟

تهاتر یک روش قانونی برای پرداخت دیون است که در ماده 294 قانون مدنی به آن اشاره شده است. زمانی که فردی کالا یا خدماتی را از دیگری خریداری می‌کند، موظف به پرداخت مبلغ آن است. اما اگر در ازای این مبلغ کالا یا خدمت دیگری به او پرداخت کند که معادل یا هم تراز آن باشد دیگر نیازی به تبادل وجه نیست.

به‌طور معمول در تهاتر باید دو جنس معامله از یک نوع باشند. البته در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی مالکین برای پرداخت دیون خود کالا یا خدمت متفاوتی عرضه می‌کنند. به‌عنوان مثال برای پرداخت هزینه پروانه ساختمانی یا جرایم ماده 100 ممکن است مالک به تهاتر واحدهای مسکونی با شهرداری بپردازد.
همچنین تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی امری مرسوم است. زیرا مشکل نقدینگی مالک و سازندگان حل می‌شود و از سویی دیگر در انجام پروژه خللی ایجاد نشده و کار به‌موقع به سرانجام می‌رسد.

چه زمانی تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی منطقی است؟

به‌طور معمول سازندگان پروژه‌های ساختمانی و انبوه‌سازان در ابتدای پروژه که پول زیادی را صرف خرید زمین یا ملک قدیمی و فرسوده کرده‌اند، دچار کمبود نقدینگی می‌شوند. پروژه مسکونی در چنین شرایطی هنوز احداث نشده است که امکان پیش فروش سریع واحدها و دستیابی به پول نقد وجود داشته باشد.
مالکان یا سازندگان با تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی می‌توانند به تامین آهن و میلگرد برای شروع پروژه بپردازند تا کار طبق طرح توجیهی که از قبل تهیه کرده‌اند شروع شود و تاخیری در پروژه پیش نیاید.

تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی در مراحل پایانی کار نیز بسیار شایع است. در مرحله نازک‌کاری، سازندگان نیاز به تجهیزات مدرن و گران‌قیمت دارند تا پروژه ظاهری شیک و متفاوت پیدا کند و خریداران تمایل به پیش خرید واحدهای مسکونی یا تجاری داشته باشند. به همین دلیل، سازندگان پیشنهاد تهاتر واحدهای مسکونی را به فروشندگان کاشی و شرامیک، شیرآلات، سنگ‌های ساختمانی و تزئینی، شرکت‌های آسانسورسازی و… ارائه می‌دهند.

مزایای تهاتر املاک برای طرفین

تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی باید برای طرفین سودآور باشد. در حقیقت تهاتر یک معامله برد-برد است که دو طرف باید از آن منتفع شوند. سازنده با دریافت مصالح و تجهیزات ساختمانی مورد نیازش، پروژه را به‌موقع انجام می‌دهد و مجبور به پرداخت خسارت به خریداران نخواهد شد. فروشنده مصالح نیز با خرید واحدهای مسکونی با قیمت مناسب‌تر از بازار و فروش آن‌ها سر فرصت به سود مناسبی می‌رسد.
مصالح‌فروشان در بازارهای رقابتی با تهاتر، امکان جذب مشتری بیشتر و فروش مصالح و تجهیزات ساختمانی را خواهند داشت. تهاتر بین بسیاری از سازندگان املاک در مشهد مرسوم است زیرا:

• تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی برای طرفین سودآور است؛
• سازندگان واحدهای مسکونی امکان فروش سریع واحدشان را با کمک تهاتر خواهند داشت؛
• تهاتر به کسب و کار سازندگان ملک و تامین‌کنندگان مصالح رونق می‌دهد و سود مناسبی برای طرفین ایجاد می‌کند؛
• مشکل نقدینگی برای خرید مصالح حل می‌شود و مصالح‌فروشان نیز امکان مشارکت در پروژه‌های ساختمانی را خواهند داشت؛
• با تهاتر صنعت ساخت و ساز رونق پیدا کرده و تمامی پروژه‌های ساختمانی در موعد مقرر به پایان می‌رسند؛
• ضمانت معامله در تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی بالاست و دو طرف نگرانی از عدم انجام تعهدات یکدیگر ندارند.

معایب و مشکلات تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی

تهاتر شیوه‌ای مناسب برای طرفین معامله است. اما ایراداتی نیز در این شیوه وجود دارد:

• تعیین قیمت املاک در مشهد و بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر ساده نیست. به همین دلیل در تهاتر طرفین باید به عوامل مختلفی توجه کنند و از مشاور حقوقی و وکیل پایه یک مجرب برای عقد قرارداد کمک بگیرند؛
• ممکن است فروشنده مصالح و تجهیزات ساختمانی تمایلی به تهاتر نداشته باشد و ترجیح بدهد تا قیمت کالاهای خود را به‌صورت ریالی دریافت کند؛
• نوسانات بازار موجب می‌شود تا قیمت همۀ کالاها ثابت نباشد و برخی از کالاهای خاص در یک بازه زمانی بیشتر گران شوند. در چنین شرایطی یکی از طرفین احساس متضرر شدن خواهد نمود؛
• تهاتر اگر به هدف دور زدن پرداخت مالیات باشد، عملی غیرقانونی و مجرمانه محسوب می‌شود؛
• کیفیت مصالح و تجهیزات ساختمانی ممکن است آن چیزی نباشد که سازنده انتظار دارد یا به‌طور متقابل ممکن است سازنده تمامی تعهدات خود را در ساخت واحد مسکونی انجام ندهد.

شرایط لازم برای تهاتر ملک با مصالح یا تجهیزات ساختمانی

همانطور که پیش از این گفتیم، تهاتر یک شیوه مناسب برای سازنده بنا و فروشنده مصالح است تا در کنار تامین نیازهای یکدیگر، به سود مناسبی هم برسند. اما اگر شرایط زیر در تهاتر برقرار نباشد این معامله دچار مشکلاتی خواهد شد:

1. برای تهاتر ملک با انواع مصالح و تجهیزات مدرن ساختمانی باید به اصول شرع و قانون توجه داشت؛
2. برای اینکه تهاتر صورت پذیرد باید بدهی طرفین معادل یکدیگر باشد. اگر بدهی یک طرف بیشتر باشد باید قبل از تهاتر تکلیف این بدهی تعیین شده و به‌صورت ریالی پرداخت شود؛
3. برای تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی باید دو طرف رضایت کامل داشته باشند. اگر یک طرف مجبور به تهاتر شود، معامله دارای ایراد شرعی است؛
4. دو طرف باید اطلاعات کاملی از کالا یا خدمات طرف مقابل داشته باشند تا در آینده ادعای خسارت یا متضرر شدن نکنند؛
5. قبل از تهاتر با کارشناسان املاک در مشهد یا وکلای حقوقی مشورت کنید تا اطلاعات کافی داشته باشید؛
6. در تهاتر ساختمانی امکان واگذاری واحدهای مسکونی به ازای دستمزد پیمانکاران نیز وجود دارد؛
7. قبل از تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی، به بررسی چندین نمونه قرارداد بپردازید.

سخن پایانی

در سالیان اخیر به علت افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و کمبود نقدینگی در بین سازندگان، تهاتر املاک با مصالح و تجهیزات ساختمانی گسترش یافته است. اگر این شیوه به درستی انجام پذیرد برای سازنده و فروشندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی منافعی ایجاد می‌شود. در حقیقت این نوع قرارداد یک معامله برد-برد برای طرفین خواهد بود.